土地についての表示について
最近、相談を受けた物件について不思議なことがありました。
土地の評価を査定してほしいというお話です。
それはしょっちゅうお話が来ますので、特段めずらしくないのですが、市街化調整区域なので、あまり金額がつかないと思うが、よろしく、ということでした。
佐土原の西の方だったのですが、確かにお預かりした固定資産税の課税明細には市街化調整区域と書いてあります。
一応、確認のため都市計画図をみると、都市計画区域外にあたるようにみえます。というか、だいぶ都市計画区域からは、離れています。
そこで、市役所の都市計画課に連絡して地番を言って確認したところ、やはり都市計画区域外だという返事。
これは、どういうことだろう、ということになり、今度は資産税課に連絡、担当に代わります、という会話の後、出てきた言葉は、都市計画課がそういうなら都市計画区域外があっているであろうとのこと。課税明細に市街化調整区域と書かれているのが間違いであるのだそうだ。当然、どうしてそうなっているのか尋ねました。
結果としては、こうです。
平成28年に電子化を進めていて、資産税課の書類を一気に作業した際に、どうも都市計画区域外を市街化調整区域と記載してしまったらしい。どうしてそうなるのかよくわからないが、そういうミスが起こったらしいのです。
そして、では、市街化調整区域から都市計画区域外に訂正してもらえますか、と尋ねると、所有者から申し出があったら、確認して修正することにしているとの回答であった。
ようは、あまりに大量のミス過ぎて、全部を訂正することができず、申し出があった場合に対応することしかできないらしいのです。
ミス自体もすごいが、その後の対応もすごい。
後日談として、このことを所有者に報告したら、とても喜んでいた。市街化調整区域だと思って売却はあきらめかけていたが、都市計画区域外なら望みがあるかも知れない。早速、役所と掛け合ってみるとのこと。
ここで、少し説明すると、市街化調整区域とは、あまり市街化を進めない農業などを守るエリアとして、誰でも購入したり住んだりできない、いろいろな業種ができないといった制約があるエリアである。一方、都市計画区域外とは、都市計画でいろいろ定めることをしていない、つまりはあまり規制がないエリアである。当然、誰でも購入したり、住んだりしていろいろな業種ができる。
所有者の方が喜ぶのも無理もないのです。
もちろん、土地の評価は場所によって変わるので、一概に絶対都市計画区域外の方が評価が高いとは限らない。土地の評価にはさまざまな条件が加味されることになる。
それでも、所有者からみれば、信じ切っていた役所の書類にミスがあって、制約が多い土地と誤解していたことは間違いない。
私たちも、役所の書類だからと鵜呑みにせず、しっかり確認していくことが大切だと、再認識させられる出来事でした。
合格不動産 橋本