相続した「空き家」の売却

相続した古い空き家を売却…最高3,000万円の控除(居住用財産の譲渡所得の特例)が受けられる可能性があります。

大きな地震が続く日本。その度に、古い耐震性のない空き家が倒壊して被害を大きくしています。そこで、居住者が亡くなって住むひとがいなくなった古い空き家を、壊して土地で売るか、耐震性を高めて中古住宅として売る相続人には、一定の条件を満たした場合、売却益に対して3,000万円控除が適用されることになりました。(令和4年までの期間)

事例1:耐震補強して建物付きで売却した事例

《ご相談者》
年齢:60代夫婦(相続から3年以内)
物件:旧耐震の建物(昭和56年以前築)
地域:宮崎市内
来店きっかけ:知人からの紹介、相談回数は10回ほど
step1
耐震診断を行う
耐震性が新耐震基準の1.0に達していない0.89であると判明。
step2
耐震補強の計画と見積の準備
工事費用が30万円かからなかったので、新耐震基準を確保するため耐震補強工事を行う。
step3
証明書の発行と売買の準備
新耐震適合証明を発行し、購入者を探す。
step4
売買成立
相続した空き家売却特例に合致することになり、税理士との打合せにて売却益の課税を免除される見込みである。
POINT
相談者は60代で、この年代はだいたい持家があり親の家に今さら移り住むことは考えていません。
しかし売却すれば通常の長期譲渡課税20%が課せられます。
従来であれば居住用資産であれば、減免の余地もありましたが、空き家の場合は課税されるのが当たり前です。
また相続財産を誰の名義にするか、または共有にするのかなど難しい判断を迫られ相続自体の先送りが起きる可能性もありました。
今回、税理士や税務署などを活用し対応したことで、課税を免除される見込みでの売買成立となりました!

事例2:解体して土地で売却した事例

《ご相談者》
年齢:70代男性(相続から2年)
物件:旧耐震の建物(昭和56年以前築)と土地
地域:宮崎市内
来店きっかけ:知人からの紹介、相談回数は10回ほど
step1
建物の解体見積もりを行う
もう古い建物で、取り壊すしかない状態でしたので、特例に合致するには、売主で解体することが必要なので、解体見積をとって、解体費がいくらくらいか判明。
step2
売却価格の査定を行う
土地として売却する場合に、いくらで売れるのか、周辺の取引事例をもとに、適正な売却価格が判明。
step3
売却先の募集を開始
まず、売主様と弊社で媒介契約書を交わし、『今は古家があるが、決まったら、解体して土地として引き渡す』条件で、購入希望者の募集を開始。
step4
売買成立
相続した空き家売却特例に合致することになり、税理士との打合せにて売却益の課税を免除される見込みである。
POINT
相談者は70代で、空き家の所有者から6人の相続人で6分の1ずつ相続しましたが、窓口は遠くにお住まいのこの方おひとりでした。誰ももうこの空き家に移り住むことは考えていません。しかし普通に売却すれば通常の長期譲渡課税20%が課せられます。もう住めない建物でしたが、売主が解体することで、空き家特例に適合することが出来て、課税を免除される見込みでの売買成立となりました!

この特例を知らなかった場合と知っている場合では、こんなに差が付くこともあります。

試算一例表
特例を 知らなかった 知ってた
控除 なし 活用
売値 2,000万円 2,000万円
取得費 100万円 100万円
仲介 71万円 71万円
税前利益 1,829万円 1,829万円
所得税等 372万円 0万円
最終利益 1,457万円 1,829万円
お得! 0万円 372万円

※はかまだ税理士事務所協力(あくまで試算による一例です)

このように、特例を受けるには、以下の2つのケースがあります。

耐震補強を施して建物付きで売却するケース
case01

建物を解体して土地のみで売却するケース

私はどうかしら?

以下の条件を満たしていれば、控除を受けられる可能性があります。一度ご相談ください。
(相談料無料)
  • 昭和56年5月31日以前に建てた(旧耐震の建物)
  • 相続から3年以内
  • 亡くなった方以外に居住者がいない&亡くなってからも空き家

この制度は「令和4年まで」の期限付きです。ご相談はお早めに。

当社は耐震診断や補強工事・解体のプロともチームを組んでいますので、売却までワンストップでお手伝いいたします。